【中玻網(wǎng)】正在召開的全國兩會，目前是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　筆者對報(bào)告進(jìn)行了仔細(xì)研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，同時(shí)進(jìn)行一些解讀。

　　筆者認(rèn)為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細(xì)的研讀這些內(nèi)容都是應(yīng)該的。

　　這些內(nèi)容告訴你，過去幾年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導(dǎo)。

　　這些內(nèi)容還告訴你，2018乃至之后的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎么發(fā)展，機(jī)會在哪些地方。

　　真的讀懂了這些政策，你就不會踏錯周期、不會選錯方向，而且能抓住紅利……

　　下面筆者來解讀這些內(nèi)容，包括9大機(jī)遇和3個(gè)警告(藍(lán)字為報(bào)告原文，黑字為解讀)。

　　城鎮(zhèn)化至少還有10年紅利

　　從無到有、從有到好

　　2個(gè)階段都蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會

　　“五年來……城鎮(zhèn)化率從52.6%提高到58.5%，8000多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民�！�

　　“提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶1300萬人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。優(yōu)先發(fā)展公共交通，健全菜市場、停車場等便民服務(wù)設(shè)施。有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊等建設(shè)。”

　　解讀：

　　筆者認(rèn)為，過去20年，我國房地產(chǎn)發(fā)展很大的動力，就是城鎮(zhèn)化。

　　根據(jù)別國經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率超過70%的時(shí)候，發(fā)展會放緩。而根據(jù)目前我國的城鎮(zhèn)化速度，至少還有10年機(jī)會。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利主要來自3個(gè)方面：

　　1、從無到有：農(nóng)村人口進(jìn)城，產(chǎn)生新的需求紅利。

　　比如今年進(jìn)城1300萬人，都需要住房子，也有相應(yīng)的商業(yè)、辦公需求。

　　2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。

　　在購買一套房幾年以后，這些進(jìn)城的人，個(gè)人會產(chǎn)生改善需求。而相關(guān)部門主要的城中村、老舊小區(qū)改造，又會產(chǎn)生集中的改善需求。

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成新的資源聚集，產(chǎn)生土地、房屋溢價(jià)紅利。

　　一個(gè)區(qū)域，之前什么都沒有，土地就會很便宜。如果你在那時(shí)候買了土地，等到區(qū)域的商業(yè)、交通、教育等配套資源都有了的時(shí)候，就可以獲取溢價(jià)紅利。

　　限購政策下，城市競爭力決定人口紅利

　　“絕大多數(shù)城市放寬落戶限制。”

　　解讀：

　　大家應(yīng)該都和筆者有同樣的發(fā)現(xiàn)，那就是2017、2018，眾多的城市開始了“搶人大戰(zhàn)”。為什么呢?因?yàn)槌鞘幸l(fā)展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個(gè)個(gè)人手里：

　　一個(gè)億萬富翁住在哪里，就會要點(diǎn)投入資金哪里;

　　一個(gè)有專利的人在哪個(gè)城市創(chuàng)業(yè)，專利產(chǎn)生的紅利就會歸屬那個(gè)城市。

　　“房住不炒”成為基本原則后，一個(gè)城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來增加，這樣一來，誰搶到人就搶到了需求。

　　所以，限購城市的樓市未來如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。

　　因?yàn)橐欢�限購等等，2016、2017年增長很快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲備的房企。而隨著交通越來越方便，城市圈的紅利，此后還將持續(xù)增長。

　　從相關(guān)部門工作報(bào)告來看，京津冀、上海領(lǐng)銜的長江經(jīng)濟(jì)帶、廣州深圳領(lǐng)銜的粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點(diǎn)：

　　1、交通距離不重要，交通時(shí)間才重要

　　舉例來說，一個(gè)地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個(gè)地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個(gè)地方更好。為什么呢?

　　30公里的軌道交通，時(shí)間是固定的可控的。

　　而20公里外的那個(gè)區(qū)域，如果區(qū)域發(fā)展不旺，雖然開車來往交通方便，房價(jià)也上不去;如果區(qū)域旺起來，則又會堵車，交通時(shí)間增加，房價(jià)還是上不去。

　　2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產(chǎn)業(yè)房價(jià)可能翻倍

　　根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗(yàn)，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房價(jià)會是沒有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。

　　3、長線操作更有把握紅利更多

　　城市圈內(nèi)，很多區(qū)域配套不完善，做城市運(yùn)營、小鎮(zhèn)建設(shè)可以完善相關(guān)設(shè)施，雖然前期投入比較多，時(shí)間比較長，但后期也可以獲得所有紅利。